Wycena nieruchomości komercyjnych - podstawy

Artykuł ten jest odpowiedzią na prośby, jakie otrzymywaliśmy do naszych użytkowników, aby w prosty sposób pokazać jak wycenić nieruchomość komercyjną.

Wyceniając nieruchomości komercyjne mamy do wyboru 2 podstawowe rodzaje wyceny:

• Porównawcza – czyli sprawdzamy po jakich cenach sprzedawane są podobne (ze względu na poszczególne cechy) nieruchomości
• Dochodowa – najbardziej rozpowszechniona, wykorzystywana do wyceny zarówno akcji, obligacji, jak i nieruchomości inwestycyjnych.

Jako jej zdecydowany zwolennik zajmę się w tym artykule przede wszystkim dochodową wyceną nieruchomości. W skrócie mówi ona, że dane aktywo warte jest tylko tyle, ile dochodu przyniesie w przyszłości.

Zgodnie z tym podejściem wynajęty lokal użytkowy przy ul. Marszałkowskiej warty jest dużo, nie dlatego, że jest przy Marszałkowskiej, tylko dlatego, że generuje dużo dochodu. Jeśli z jakiś powodów ceny najmu przy Marszałkowskiej by spadły (w tym stawka najmu naszego lokalu), jego cena także powinna spaść.

Kluczem do wyceny dochodowej nieruchomości jest stopa kapitalizacji (synonim rentowność). Metoda jej wyznaczania została dokładnie opisana w artykule: Inwestowanie w nieruchomości komercyjne - podstawy

Dla przypomnienia:

W ten sposób możemy łatwo wyznaczyć stopę kapitalizacji każdej nieruchomości generującej dochód. Zdarza się jednak, że znamy przychody z najmu lokalu i próbujemy oszacować jaka powinna być cena jego sprzedaży. By wycenić taki lokal możemy odwrócić powyższe równanie, otrzymamy wtedy:

Jeśli chcesz sprzedać wynajęty lokal użytkowy, warto sprawdzić przy jakich rentownościach sprzedają się podobne nieruchomości. Możesz je sprawdzić w naszym dziale oferty inwestycyjne.

Podobnie, jeśli chcesz kupić wynajęty obiekt komercyjny i próbujesz oszacować ile mógłbyś za niego zapłacić, odpowiedz sobie wcześniej na pytanie jakiej stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału oczekujesz.

Przykład:

Nasz klient posiadał lokal użytkowy z długoletnią umową najmu z dużą siecią spożywczą. Roczny dochód netto z tytułu najmu wynosi 128 000 PLN. Pytanie: ile warty jest lokal?

Po przejrzeniu ofert inwestycyjnych podobnych nieruchomości komercyjnych, okazało się, że najczęściej dają one stopę zwrotu w wysokośći zbliżonej do 8%. Klient zdecydował się więc na wystawienie ceny ofertowej lokalu, przy której rentowność dla kupującego wynosi 8%. W związku z tym cena ofertowanej przez niego nieruchomości to:

Wartość nieruchomości = 128 000 / 8% = 1 600 000

Lokal pojawił się w Ofertach Inwestycyjnych, po 2 miesiącach znalazł się klient, który po obejrzeniu obiektu i przemyśleniach stwierdził jednak, że oczekiwałby 8,5% rentowności ze swojego kapitału. W związku z tym zaproponował sprzedającemu następującą cenę:

Cena nieruchomości = 128 000 / 8,5% = 1 505 882

Na koniec dodam, że jak to najczęściej bywa kupujący i sprzedający spotkali się po środku.

Dla wielu osób głównym wyznacznikiem wartości nieruchomości komercyjnej jest wyznaczenie ceny za metr kwadratowy. Zdarzają się jednak lokale położone bardzo blisko siebie, których ceny sprzedaży metra kwadratowego różnią się diametralnie. Pomijając aspekty techniczne nieruchomości, to właśnie rodzaj umowy najmu, przychody z najmu i oferowane przez te lokale rentowności, są najczęściej przyczyną tych rozbieżności.

Dla każdego inwestora stopa zwrotu jest podstawowym kryterium oceny inwestycji, dlatego też ma ona tak duży wpływ na wycenę. Jest to też powód dla którego każdy wynajęty obiekt w ramach Ofert Inwestycyjnych ma obliczoną stopę kapitalizacji. Znacznie ułatwi Ci to ocenę prezentowanych u nas ofert.

Przedstawiony model wyceny nieruchomości wynajętych jest najbardziej rozpowszechnioną, łatwą i szybką w obliczeniach wersją dochodowej wyceny nieruchomości. Działa świetnie i nie wymaga stosowania żadnych dodatkowych zabiegów matematycznych jeśli stosowany jest rozsądnie.

Dla dociekliwych trzeba jednak nadmienić, że zaszytych jest w nim kilka uproszczeń:

• nie uwzględnia wzrostu stawek czynszu opartej o roczną waloryzację czynszu z tytułu inflacji (w związku z tym finalna rentowność nominalna jest tak naprawdę wyższa)
• powyższe równania zostały wyprowadzone przy założeniu, że przychód z najmu jest stały (dlatego nie uwzględnia inflacji) i płatny jest każdego roku w nieskończoność

Mimo tych uproszczeń model ten pozostaje najwygodniejszym i najpowszechniej używanym do wyceny nieruchomości komercyjnych. Więcej na temat stosowania tej metody i ryzyk związanych z inwestowaniem w nieruchomości komercyjne znajdziesz w artykule: Pułapki wyceny dochodowej nieruchomości.

 

Artur Wojdat

okolica.pl

Powiązane artykuły: